夫妻一方出售共有房产有效吗(夫妻一方继承的房产出售)
夫妻中单方出售两者共有房产常见法律后果
在二手房交易过程中,共有房产交易产生的纠纷屡见不鲜,为此造成的矛盾常常导致买卖双方损失惨重。作为卖房的业主,了解单方出售夫妻共有房产的后果就十分必要。
夫妻一方擅自出售共有房产是否有效?
根据司法鉴定一般有两种情况:
一、认定无效。这种做法主要是为了维护其他共有人利益的,认定单方处分行为无效。主要法律根据是《民法通则》:共有财产未经其他共有人同意擅自处分的行为无效以及《城市房地产法》中:共有房地产,未经其他共有人书面同意不得转让等条款。
二、认定有效。夫妻单方擅自对共有房产进行处分,原则上认定无效,但也有例外,如果第三人是善意有偿获得房屋,并且办理过户手续的,应当依照善意取得的原理确认该买卖关系成立。这种做法主要为了保护第三人利益,维护交易稳定。
在司法判决中,夫妻关系存续期间单方擅自转卖房屋是否无效,主要根据《物权法》第一百零六条的规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
简单来说,这条规定主要判断购房者是否主观有恶意,比如,明知房产共有人为夫妻两人,为帮助单方进行财产转移,以便其独吞出售房产的款项而进行的交易即为主观恶意。
(二)以合理的价格转让;
主要判断该房产价格是否符合市场行情。对于明显低于市场价格的房产往往很难体现购房者主观无恶意;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的权的,原权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。
这条主要是看买卖双方是否办理完毕过户手续。一般情况下过户手续意味着交易行为已完成,法院一般会倾向于保护善意第三人的利益。
为避免纠纷,原业主如何购房者进行房源核验呢?
一、卖家需提供真实有效的结婚证、身份证信息以及房产产权信息。对于很多夫妻共有房产由于种种原因登记在一方名下的,要加以说明。
二、在房产交易过程中,卖家夫妻必须到场共同签署有关买卖合同或者授权文件。
三、如果卖家夫妻中的一方无法到场签字,可出示委托书,让另一方代其进行交易。
夫妻双方如果在婚姻存续状态下进行共有房产交易,一定要双方商议共同决定,不能为了一己私利或一时方便擅自出售共有房产,否则很容易产生法律纠纷,让简单的交易变的复杂。
夫妻共同房产一方有权卖房吗
不能。
一方不同意,另一方擅自卖房,房屋买卖合同判定为无效的情况:
1、《婚姻法》规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权;
2、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》规定,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效;
3、《城市房地产管理法》中更是明确规定,共有房地产,未经其他共有人书面同意的不得转让。
对于无效的合同自始不具有法律约束力。对责任承担的问题,根据《合同法》的规定,合同无效,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
根据《婚姻法》、《城市房地产管理法》等有关法律的规定,夫妻一方处分夫妻共有房产的,应当共同处分或征得另一方同意,一方擅自处分的可能被认定无效。而且转让共有房产时未有其他共有权人签字或授权的,房地产管理部门是拒绝办理产权过户手续的。目前二手房交易愈趋升温的同时,买受方在购买房屋时应注意审查出卖方转让的房屋产权情况,如是共有房产的,应要求共有权人共同在合同中签字或提交授权委托书,以保护交易的有效性和稳定性。也可以找专业人士进行咨询,以免浪费不必要的时间和金钱。
一方擅自卖房,不得善意第三人的情况:
第三人有理由相信夫妻一方对财产的处分是双方共同意思表示的,应优先保护善意第三人的利益。
一般来说,为了保护买受人的合法权益,应以购房人是否系善意、有偿作为判断未经夫妻双方同意一方擅自卖房合同效力的条件,只要购房人要有证据证明夫妻双方同意,该合同有效。那么另一方不能追回房屋。
如果有证据能证明夫妻一方擅自卖房是与卖房的第三人恶意串通,或是第三人存在重大过失或是是以不合理的低价购买,另一方则可以向房屋所在地的人民法院提起诉讼,请求确认该合同无效。进而追回房屋。
房屋的买卖不能随意,不仅夫妻要卖房注意对共有房屋要双方同意,第三人在买房的情况也需要看房产情况。
夫妻单方卖房有效吗
一、夫妻一方擅自卖房有效吗?
在夫妻关系存续期间,夫妻一方擅自卖方有效吗?夫妻一方擅自卖房不能绝对定论为无效或有效,须综合判断:
如果房产登记在一人名下,购房人与卖房夫妻也不熟悉,判断该买卖行为有效一般不以经过夫妻双方同意为条件。
如果房产登记在二人名下,判断该买卖行为有效一般要以经过夫妻双方同意为条件,举证责任在购房人,即购房人要有证据证明夫妻双方同意为条件,即应以购房人是否善意、有偿作为条件。 同时,对于合同的有效无效也可以引用《合同法》52条进行排除判断。
但是,如果产权已经转移,就不能对抗善意第三人(买方)了。
夫妻关系存续期间,在没有对财产进行分割的情况下,部分共有权人擅自处分共有财产的,一般认定无效。例外的情况是,第三人有理由相信夫妻一方对财产的处分是双方共同意思表示的,应优先保护善意第三人的利益。
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二、夫妻一方擅自卖房,另一方能不能追回房屋?
夫妻一方擅自卖房,另一方能不能追回房屋呢?能不能追回是就具体情况而论的。
一般来说,为了保护买受人的合法权益,应以购房人是否系善意、有偿作为判断未经夫妻双方同意一方擅自卖房合同效力的条件,只要购房人要有证据证明夫妻双方同意,该合同有效。那么另一方不能追回房屋。
如果有证据能证明夫妻一方擅自卖房是与卖房的第三人恶意串通,或是第三人存在重大过失或是是以不合理的低价购买,另一方则可以向房屋所在地的人民法院提起诉讼,请求确认该合同无效。进而追回房屋。
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三、夫妻一方擅自卖房,另一方不能追回房屋怎么办?
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条规定:“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成一方损失的,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。所以,如果夫妻一方擅自卖房,另一方不能追回该房屋,只能在离婚时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条第二款的规定要求一方赔偿损失。
在现实生活中往往会发生夫妻一方擅自卖房的事情,上文内容是关于这个问题一些回答,希望能够帮助到您。如果您觉得您的问题在这里找不到答案,可以给我们专业的婚姻家庭律师电话咨询,或是到律所当面了解,他们会为您针对您的问题提供更专业以及更全面的回答。
夫妻一方擅自卖房合同有效吗?可以买吗?
房产交易中,可能会遇到夫妻一方没有经过另一方的同意而擅自卖房的情形,这种情况下签订的合同还有效吗?买方遇到这种情况又该怎么处理呢?
问题一、夫妻一方擅自卖房,合同有效吗?
卖家夫妻中一方擅自卖房,签订的合同是无效的。根据法律规定,夫妻双方对于夫妻共同财产的处理应当有平等的权利,夫妻双方非因生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定,夫妻双方应当平等协商后,取得共同意见。
参考法律依据:
①、《婚姻法》第十七条规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权;
②、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十九条规定,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效;
③、《城市房地产管理法》第三十八条中更是明确规定,共有房地产,未经其他共有人书面同意的不得转让。
问题二、房屋买卖合同无效怎么处理?
在房屋买卖合同被判定无效后,是不具有法律约束力的。
《合同法》第五十八条规定,合同无效时因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
合同无效后,卖方应如数返还购房人房款,中止交易。而且房地产管理部门在办理过户时,对于转让共有房产时没有其他共有权人(夫妻另一方)签字或授权的,是拒绝办理产权过户手续的。
《婚姻法》、《城市房地产管理法》等也有相关法律的规定,夫妻一方处分夫妻共有房产的,应当共同处分或征得另一方同意,一方擅自处分的可能被认定无效。如果是共有房产,应要求共有权人共同在合同中签字或提交授权委托书,以保护交易的有效性和稳定性。也可以找专业人士进行咨询,以免浪费不必要的时间和金钱。
问题三、合同无效,买方应该怎么办?
①、买方有理由相信夫妻一方对财产的处分是双方共同意思表示的,这种情况应优先保护善意第三人的利益。
所谓善意第三人,在本文情境中指的是购房人不知道是一方擅自卖房,或者没有途径知道这桩买卖是违法、无效的。法律上一般以购房人是否系善意、有偿购房作为判断。一般来说,为了保护买受人的合法权益,只要购房人要有证据证明夫妻双方同意,该合同有效。那么另一方不能追回房屋。
相关法条:
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十一条:一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。
②、如果有证据能证明夫妻一方擅自卖房是与卖房的第三人恶意串通,或是第三人存在重大过失、或是以不合理的低价购买,另一方则可以向房屋所在地的人民法院提起诉讼,请求确认该合同无效,进而追回房屋。
相关法条:
《中华人民共和国合同法》第五十二条:恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益,合同无效。
所以,房屋的买卖不能随意,不仅夫妻在卖房时要双方同意,第三人在买房的情况也需要看房产情况。
参考资料来源:《婚姻法》、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》、《中华人民共和国合同法》、《城市房地产管理法》。
(以上回答发布于2017-07-19,当前相关购房政策请以实际为准)